יזמית הנדל”ן ענבל אור וההתרסקות המתוקשרת שלה העלו למודעות הציבור את קבוצות הרכישה. התגובה הראשונית לכך עשויה להיות חשש מהתארגנות כזו, אולם עו”ד שי אליאב ממשרד עורכי הדין גינדי-כספי ממהר להרגיע. “נכון, מה שקרה עם ענבל אור יכול לקרות גם להבא, וזה אחד החסרונות הגדולים של התופעה, אבל גם היתרון הגדול שלה”.

איך זה מסתדר?
“מארגן קבוצות רכישה מופקד על הרבה מאוד כסף, וזה פיתוי גדול מאוד. הכסף לא מובטח, אין תנאי סף, אין רגולציה, ואם נפלת אתה יכול לאבד הכל. מצד שני, זה בדיוק היתרון של קבוצות רכישה. בכל רכישה יש רגולציה של חוקים ותקנות שאמנם נועדו להכניס סדר בדברים ולספק ליווי בנקאי, אבל גם העלו את ההתנהלות הביורוקרטית לרמה בלתי סבירה. כחבר בקבוצת רכישה לא חלה עלי שום רגולציה, ולמעשה אני היזם של עצמי”.

מה יכול לפרק קבוצת רכישה?
“יש חברי קבוצה שבורחים מקבוצות בגלל החשש מאי סדרים כלכליים שיובילו לנפילה או מארגן שלא יודע לנהל, ויש לפעמים חילוקי דעות בין חברי הקבוצה. למשל, סדר בחירת הדירות, מה שעשוי ליצור פערים בין מחירי הדירות. אבל אם הקבוצה חזקה, היא מתגברת על כאלה דברים”.

למה בכלל כדאי להיכנס לקבוצת רכישה אם היא יותר מסוכנת?
“היא מסוכנת בגלל הפיתוי וכשאין ערבויות מתאימות, אבל רמאים יש בכל מקום. מדובר דווקא בפתרון יצירתי למחירי הדירות, כי קבוצה כזו היא כוח צרכני ויש לה המון יתרונות.

“ראשית, היא חוסכת רווח יזמי, פרסום ושיווק, ושיקול כלכלי הוא המרכיב החשוב בכל עסקה. שנית, היא חוסכת זמן, בזכות היעדר הפיקוח. הרגולציה על פרויקט יזמי מאוד נוקשה, אבל היא לא חלה עליי כאדם פרטי, שזה למעשה הסטטוס של קבוצת רכישה.
ויש גם את עניין הצביון שאתה רוצה בסביבת המגורים שלך. זו יכולה להיות קבוצה של חברים, או קבוצת רופאים, אנשי צבא או כל סקטור אחר של אנשים שמעוניינים לגור באותה סביבה ומתאגדים יחד כדי להוציא את זה אל הפועל”.

איך אפשר לצמצם סיכונים?
“לערוך הסכם שיתוף. הסכם כזה קובע מוסדות, ויש לו ועד שמוסמך לקבל החלטות. גורם מאוד חשוב בהפחתת סיכונים הוא מארגן הקבוצה. היום כל אחד יכול להיות מארגן, אבל כדי שאכן יהיה כוח לקבוצה, הוא צריך להיות אדם עם יכולות וניסיון טוב”.

מה צריכה קבוצה כזו כדי להעמיד פרויקט?
“ניתחנו אצלנו במשרד מה הקשיים של קבוצה ואיך מתמודדים עמם, ומצאנו שבעה דברים בסיסיים.
קודם כל, זו כאמור זהות המארגן. הוא חייב להיות אדם מנוסה ובעל יכולת מוכחת.
שנית, אבטחת כספים – צריכים להיות בחשבונות נאמנות אצל עו”ד נאמן עד לפתיחת חשבון הליווי.
שלישית, אומדנים – הקבוצה חייבת לעבוד על פי אומדן מדויק של שווי הדירה מול יכולת השיווק, מגובה בדוח שמאי.
רביעית, לוחות זמנים – אי עמידה בלוחות זמנים ופיגורי בנייה גוררים הוצאות ועוגמת נפש, לכן צריך לבדוק היטב על מה מבוסס לוחות הזמנים.
חמישית, מסגרת האשראי של הקבוצה – לוודא שהפרויקט עבר אישור עקרוני של בנק מלווה וכי תינתן מסגרת אשראי לליוויו. רק באמצעות הליווי למעשה מתנתקת הזיקה והערבות ההדדית שבין חברי הקבוצה.
שישית, ודאות תכנונית – שיווק היחידות אך ורק על בסיס תכניות מאושרות.
שביעית, אחרי שכבר מוציאים מכרז קבלני, הוא חברת פיקוח שתלווה את תהליך הבנייה ותאכוף על הקבלן עמידה בלוחות הזמנים בכל פרטי ההסכם”.

“על בסיס שבעת העקרונות האלה בנינו במשרד מכנה משותף לקבוצה מוצלחת, והכנו תזכיר חוק שיגבה את זה בשיתוף לשכת עורכי הדין. זה עבר לכנסת, ואני מאמין שהתחקיר שלנו יעזור לעשות קצת סדר”.

דרושה התמקצעות ורמת בקיאות גבוהה מאוד בנושא.
“אנחנו אחד המשרדים הגדולים בארץ בענייני מקרקעין ועוסקים בתחום רבות, גם בצד הפרקטי, אך גם בפן העיוני והציבורי. אנו פועלים רבות שכשלים שיש בתחום חשוב זה, יפתרו בדרך של רגולציה וחקיקה ומעורבים בזאת מאוד. אחרי 45 שנים של עשייה ו- 20 שנים של התעסקות בענף קבוצות הרכישה ולאחר שליווינו אלפי חברים בקבוצות רכישה, למדנו איך לעשות זאת נכון ובטוח, וחשוב לנו שגם שאר המעורבים ידעו לעשות זאת נכון.”

גינדי כספי – משרד עורכי דין

03-9640777