תוכן כתיבת מאמרים

משרד עורכי דין פריד ושות’ מתמחה בהובלת פרויקטים של התחדשות עירונית. מציין עו”ד רועי פריד, “ניתן לחלק פרויקטים של התחדשות עירונית לשני סוגים עיקריים. האחד, הריסת הבניין ובנייתו מחדש. בפרויקטים מסוג זה יזכו בעלי הדירות לדירות בבניין החדש, גדולות בשטחן מדירותיהם כיום, כמו גם לחניה לכל דירה בחניון שייבנה. הסוג השני הוא פרויקטים של חיזוק הבניין, הרחבת הדירות הקיימות, שיפוץ המבנה, החלפת מערכות הבניין והתקנת מעלית”.
לטובת הדיירים, עו”ד פריד מפרט כאן את העקרונות החשובים בדרך להצלחת פרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי.
למה שווה לבעלי דירות להשתתף בפרויקטים של התחדשות עירונית?
“ראשית, הגנה כנגד רעידות אדמה והתקפות טילים נוכח בניית ממ”ד וחיזוק הבניין. שנית, העלאת שוויין של הדירות, ובנוסף שיפור באיכות החיים. הרבה יותר נעים ונוח לחיות בבית משופץ ואסתטי עם מעלית, מערכות ומתקנים חדשים”.
אבל זה זמן וביורוקרטיה. יש גם חסרונות.
“ברמת הפרט רצוי לבעל דירה להצטרף לפרויקט של התחדשות עירונית. הפרויקט ישביח את דירתו, וגם אם אין לו צורך בדירה גדולה ומרווחת, תמיד עומדת בפניו האפשרות למכור את הדירה בתום הפרויקט במחיר גבוה משמעותית משוויה הנוכחי.
החשוב הוא לעשות זאת נכון. לבחור יזם מתאים ועורך דין מקצועי מטעם בעלי הדירות, כך שהפרויקט ייצא לפועל באופן הטוב ביותר.
החסרונות הם בעיקר ברמה הציבורית. הרשות המקומית נדרשת להתאים את התשתיות הציבוריות להתחדשות העירונית, וזה לא תמיד פשוט ומצריך תכנון מתאים.
לאחרונה אנו עדים למגמה של רשויות מקומיות רבות שפועלות לקידום תכניות של התחדשות עירונית באזורים ובשכונות ברחבי העיר. כמי שמלווה יזמים בפרויקטים רבים אני יכול לומר ששיתוף הפעולה בין צוותי מוסדות התכנון לבעלי המקצוע ונציגי היזמים הוא מוצלח מאוד”.
איזה סוג פרויקט עדיף לדייר בבניין ישן שזקוק להתחדשות?
“לרוב רצוי פרויקט של הריסה ובנייה מחדש. חשוב להימנע מכניסה לפרויקט לא רווחי, אשר לא ניתן יהיה להוציאו אל הפועל והוא יישאר ברמת ההסכם, או חמור מכך יוביל לעצירת הפרויקט באמצע.
העניין הוא שהרצוי הוא לא תמיד המצוי. ראשית, לא בכל מגרש ניתן לבנות מגדל דירות, ויש מגרשים קטנים שהדבר איננו ישים בהם פיזית. מאפיין נוסף שמשפיע על סוג הפרויקט, קשור לאחוז ההסכמה מבין בעלי הדירות. בפרויקטים של חיזוק והרחבה מספיק רוב של 2/3 מבעלי הזכויות כדי לצאת לדרך, בעוד שבפרויקטים של הריסה ובניה מחדש יש צורך בהסכמת 80 אחוז מבעלי הזכויות. בפרויקטים של פינוי בינוי ישנו תנאי נוסף של לפחות 24 יחידות במתחם המפונה”.
איך בוחרים יזם לפרויקט?
“חשוב שהיזם יהיה בעל ניסיון בפרויקטים דומים. לפרויקט פינוי בינוי גדול נדרשת חברה מנוסה בבניית פרויקטים בהיקפים של מאות ואלפי יחידות. בפרויקטים של חיזוק והרחבה או בניה של עשרות בודדות של דירות תתאים חברה דינאמית עם ניסיון ומומחיות בפרויקטים כאלו.
חשובה מאוד גם איתנותו הכלכלית של היזם. בשנים האחרונות מתרחבת התופעה של חברות השקעות נדל”ן שמלוות חברות יזמיות ומזרימות את ההון לפרויקט. ליווי של חברות ההשקעות הינו מבורך שכן פרט לגב הכלכלי הן מעניקות ליווי ופיקוח לפרויקט בדומה לבנק מלווה.
נדבך חשוב נוסף קשור לצוות המלווה את היזם. לעו”ד מטעם היזם ולאדריכל הפרויקט ישנה חשיבות מכרעת בקידום הפרויקט והוצאתו אל הפועל. עורכי הדין של חברות יזמיות ואדריכלים בפרויקטים של התחדשות עירונית הם לרוב בעלי כישורים יזמיים ונמצאים בשטח בעצמם והדבר הכרחי לאור העניינים הרבים שיצריכו טיפול במהלך הפרויקט.
לפרויקט בו כבר בישיבות הראשונות ישנה נוכחות של עו”ד ואדריכל מטעם היזם שמעורים בפרטי הפרויקט על בורים, ישנו סיכוי גדול להצליח. בפרויקטים שמשרדנו מלווה בהם יזמים אנחנו נמצאים מהרגע הראשון. הניסיון מוכיח שזה מונע הרבה בעיות עתידיות שעלולות היו להיווצר.
וכמובן שחשובה גם ההתרשמות האישית ממנהלי החברה והחיבור בינם לבין הבעלים.”
לסיכום, מהם לדעתך שני הגורמים המרכזיים שצריך לקדם בתחום ההתחדשות העירונית?
“ראשית, על המדינה לאפשר התחדשות עירונית בפריפריה ובאזורים בהם הקרקע איננה יקרה, זאת באמצעות אישור תכניות ספציפיות לאותם אזורים שיגדילו זכויות מעבר לתכניות הקיימות.
“בנוסף, חשוב שתהיה ודאות ליזמים בכל הקשור למדיניות הרשויות בפרויקטים של התחדשות עירונית. בעשור האחרון ליווינו פרויקטים רבים, שתוך כדי הליכי התכנון נדרשנו להתאימם לשינויים בעמדות הרשויות. רשויות רבות הולכות בכיוון הזה, והסדרה נוספת תסייע ליזמים, לבעלי הדירות ולרשויות עצמן”.

משרד עורכי דין פריד ושות’ הינו מהמשרדים המובילים בארץ בתחום ההתחדשות העירונית ומלווה דיירים וחברות יזמיות בפרויקטים רבים של פינוי בינוי ותמ”א 38 באזור תל אביב, המרכז, השרון וחיפה.
טל’: 077-4046917  |  office@fridlawyers.co.il