תוכן כתיבת מאמרים
כתיבת תוכן שיווקי תוך שימת דגש על שימוש במילות מפתח רלבנטיות לקידום אורגני | כתבות תחקיר | ראיונות אישיים | פרופיל אישי
שכונת חיים
קבוצת גרינברג-שניאור יזמות נדל"ן אחראית להצלחת הפרויקט הראשון שיצא לדרך בארץ, של שיקום שכונות. שיתוף הפעולה עם עיריית חיפה הניב את השכונה המרהיבה ברחוב חביבה רייך
מאת: דורית קרן צבי | מוסף התחדשות עירונית, מצורף לישראל היום
מאת: דורית קרן צבי
מוסף התחדשות עירונית, מצורף לישראל היום
כשמדברים על התחדשות עירונית, אצל רוב האנשים נדלקות נורות התמ”א. אצל שלמה גרינברג, הבעלים של חברת הבנייה גרינברג שניאור, (בשותפות עם רו”ח (עו”ד) נדב שניאור), נדלקות העיניים. בעוד אחרים רואים קומות, הוא רואה שכונות. אנשים, מבנים ציבוריים, פארקים ובקיצור, קהילה.
גרינברג, בן 59, בכלל רואה חשבון בהכשרתו. למעשה, ככה הגיע לתחום הבנייה. “לפני 11 שנה הגיעה אלינו הצעה לרכישת מגרש בקריית אתא, והקמנו מרכז גדול של 5,000 מטר מסחרי”, מספר גרינברג. “זו היתה העסקה הראשונה שלנו בתחום הנדלן ומשם המשכנו”.
תחילה התמקדו בחברה בתחום העסקי, וב-2010 עברו גם למגורים. בחיפה, בקריית אתא ובעפולה (סנטרל פארק) כבר מתנוססים להם פרויקטים של “גרינברג שניאור”.
אבל ללא ספק, פרויקט הדגל של החברה הוא רחוב חביבה רייך בחיפה, שנמצא כיום בעיצומו. במסגרת תוכנית ההתחדשות העירונית הקצתה המדינה מימון למספר שכונות בארץ שישוקמו בשילוב הרשות המקומית ויזמים פרטיים. בחיפה נבחר רחוב חביבה רייך.
במקביל, כאמור לפני שש שנים קיבל גרינברג פנייה מדייר ברחוב. “פנה אלי בחור, ואמר שבחביבה רייך, מספרים 27-31, רוצים לברר מה קורה עם זכויות התב”ע (תוכנית בניין עיר) שלהם. נפגשתי עם האנשים, לקחתי אדריכל ופניתי לרשות”.
כאן בדיוק השתלבו התוכניות של גרינברג עם אלה של המדינה והעירייה, וכך הפך רחוב חביבה רייך לפרויקט הראשון מסוגו בארץ שיצא לדרך. “מצא חן בעיני הפוטנציאל”, מסביר גרינברג מה משך אותו לפרויקט. “מרגע שהבנתי שיש פה שילוב זכויות של תמ”א ושל תב”ע, זיהיתי שיש פה משהו אחר. החיבור של התמ”א והתב”ע איפשר בסיס כלכלי, והגשנו הצעה שהיתה כלכלית לכולם. וכשאין מפסידים, רק מרוויחים, המטרה מושגת”.
התוצאה – מתוך 15 מגרשים, “גרינברג שניאור” מבצעים תשעה ורק שישה אחרים חולקו בין חברות אחרות. גרינברג שמח בחלקו. “ברגע שהדיירים ראו שהדיבורים נגמרו והטרקטורים עובדים, התחילו להתקשר אלינו מכל הרחוב. עכשיו, שכל יש לך בפעם הראשונה, אחר כך אתה לא לבד. אז סגרנו עוד ועוד, אבל זה הרי לא פטנט, ונכנסו יזמים אחרים. כרגע נגמרו עתודות הקרקע שם, ואנחנו מרוצים ממה שיש לנו”.
מתוך תשעת הבניינים של “גרינברג שניאור” בשכונה, שניים כבר נמסרו, שלושה לקראת סיום כשהמסירה אמורה להתבצע בינואר הקרוב, וארבעה התחילו בביצוע ויסתיימו בעוד כשנתיים.
לעיתוי פניית דיירי רחוב חביבה רייך אל גרינברג היה חלק גדול בהצלחת הפרויקט, אבל כל זה לא יכול היה לקרות ללא שיתוף הפעולה והנכונות מצד עיריית חיפה. גרינברג הוא הראשון לפרגן. “נתחיל מזה שהעירייה, כרשות עירונית, בדיוק קיבלה את המימון וחיפשה איך לקדם את זה. אז כשבאתי אליהם עם העניין, הם פשוט אספו אותי בארבע ידיים. היה מאוד חשוב להם להריץ את זה כי תב”ע מתבטלת אחרי שש שנים אם לא מממשים אותה, וזה כבר היה קרוב”.
בשלב הזה, כשלכל הגורמים – הדיירים, גרינברג והעירייה – היה אינטרס אחד משותף, ניגשו כולם לפרוט את התמונה לפרטים ולראות איך מוציאים את התוכנית לפועל. “עשינו ישיבה משותפת של כולם”, מספר גרינברג. “שמנו הכל על השולחן, מכל ההיבטים וכולם הבינו שצריך להירתם לעניין. הדיירים קיבלו את הזכויות, אנחנו הגשנו תוכנית כלכלית ריווחית לכולם, והעירייה ביטלה את כל הברקסים שהיו קשורים בהיתרים”.
ועדיין, החיים של אנשי “גרינברג שניאור” היו עלולים להיות קשים, אלמלא אוזן קשבת במיוחד שמצאו בעיריית חיפה. קוראים לה אורנה מור, אחראית על ההתחדשות העירונית במשרד מהנדס העיר. “אורנה היא אישה יצירתית, שהכל חשוב לה”, מחמיא גרינברג. “זה מגיע לרמות שהיא בוחרת חיפויים לבתים, עד כדי כך היא מצויה בפרטים. אבל זה מביא תוצאות, כי כל דייר באמת חשוב לה”.
מדי פעם, גרינברג נאלץ להתמודד מול בעיות שאופייניות רק לחיפה. למשל, הפונקציה של פקיד יערות. “כן, יש דבר כזה בחיפה”, צוחק גרינברג, “ולפעמים אני חושב שהוא רואה רק עצים. יש עץ, תשאיר אותו ותבנה מסביב. אבל אין מה לעשות, בחיפה אוהבים עצים”.
עוד בעיה חיפאית טיפוסית היא הבנייה על צלע ההר. “יש מה שנקרא השקף נוף, שזה אומר שאם לבנאדם יש דירה עם נוף, אתה לא יכול לעשות כרצונך ולבנות לו מול הפרצוף. בחיפה, בגלל הבנייה המדורגת על ההר, מאוד קשה להוסיף קומות”.
חצי הכוס המלאה של הבנייה על הכרמל, אומר גרינברג, היא העובדה שהר הוא יסוד טוב לבנייה. “מדובר בסלע, אז הוא גם יותר חזק, וגם אין בעיות של מי תהום”.
מבחינת גרינברג, בניית שכונות שלמות היא עסק מורכב, אבל מלא תוכן ואתגרים. “מתוך תשעה הבניינים שלנו שימרנו רק את הראשון. את כל השאר הרסנו ובנינו מחדש כי חשבנו שהמבנים במצב קשה מדי. יש שני ערוצים להתמקד בהם, לא אחד. כי בתמ”א רגילה, בין אם בשימור ובין אם הריסה והקמה, אתה מתנהל מול הדיירים.
“בפרויקט כמו זה בחביבה רייך, יש תחום נוסף, שזה תכנון כללי ונרחב של מבנים ציבוריים, פארקים, גנים, בתי ספר ופתרונות תחבורה וחנייה. זה גם הדייר הפרטי שעומד לך מול העיניים, וגם התושבים כקהילה”.
בחברה כל כך התלהבו מהפרויקט, שהחליטו למכור את הדירות בחביבה רייך יותר בזול מרחובות מקבילים בחיפה. וכן, זה עבד גם שיווקית. “הרעיון למכור בזול התחיל מזה שמבחינתו כחברה עסקית, זו היתה התרומה שלנו לקהילה. לקחתי משווק שגר בסביבה, וחשבתי שיקנו אנשים כדי לפצל דירות. מכרנו את כל הדירות בשלושה ימים, אז כן, זה גם היה מוצלח מבחינה שיווקית, אבל חשוב יותר, וזה הפתיע אפילו אותנו, אנשים פשוט התחילו לחזור לשכונה שלהם”.
גרינברג מדבר על בני הדור השני, אלה שגדלו ברחוב אבל עזבו וראו אותו מזדקן ומתקלף. את הבניינים המוזנחים מחליפים בניינים חדשים לגמרי, ומבני הציבור המיותמים שבו ונפתחו עם מראה חדש. “אנשים עזבו, גני ילדים נסגרו, הכל נשאר עזוב ומוזנח. ניצלנו תשתיות קיימות, פתחנו מחדש מבני ציבור, ואנשים שגדלו פה התחילו לחזור. מבחינתי זו הצלחה גדולה”.
ואחרי כל זה, גרינברג נשמע מרוצה מעוד מהלך של עיריית חיפה מהזמן האחרון. “ממש לפני כמה ימים אישרו בעירייה מסמך עקרונות חדש שיתווה מדיניות לגבי התמ”א. זה דבר מאוד חשוב בעיני, כי זה אומר שנגמרו ימי המסחרה. אין אני מכיר אותו, והוא אותי, ושמור לי ואשמור לך. יש מתווה ברור שבו העירייה הגדירה איך תיראה העיר בהקשר של תוכנית המתאר הארצית. כמה תקבל פה, כמה שם, דרישות חנייה ברורות, לאיזה גובה יבנו וכו’. זה ינטרל המון בעיות ויהפוך הכל להרבה יותר שקוף. רק לעירייה נוספת בארץ יש מסמך דומה, תל אביב, וזה עובד יופי. אני שמח שסוף סוף עשו את זה גם בחיפה”.