ביחד, לאבנר לוי, יו”ר ארגון הקבלנים בתל אביב-יפו בת ים, ולאלי רוזנטל, מנכ”ל הארגון, יש לא רק עשרות שנות בנייה, אלא גם עשרות שנים של פעילות בארגון התל אביבי. לוי הוא גם ממלא מקום נשיא התאחדות בוני הארץ. לכבוד גיליון זה, הם גייסו את כל הניסיון והידע כדי להפריך את הסטריאוטיפ של הקבלן הישראלי ולדבר על החברה הקבלנית הגדולה בארץ, מדינת ישראל.

“נכון, יש לקבלנים דימוי בעייתי, ואני יכול להבין את החשש”, מסכים רוזנטל. “אנשים פשטו רגל, לא עמדו בהבטחות, וגרמו לחוסר אמון ולתדמית של אנשים גרידים. אבל מאז מקרה חפציבה זה לא יכול לקרות. אחרי הקריסה שלהם נחקק חוק שמגן על הדייר עם ערבויות בנקאיות, ודייר לא יכול להישאר בלי דירה.
“עכשיו, בואי נפרוט את הכסף הגדול שלכאורה מרוויחים קבלנים, בעיקר בתמ’א או בהתחדשות עירונית. 70 אחוז מכל עיסקה הולכים לעלות הקרקע ולמיסוי. על זה יש להוסיף עלויות בנייה, אנשי מקצוע כמו שמאים, מהנדסים וכו’, יוצא שרווח של קבלן נע בין 10 ל-15 אחוז מסך העסקה. תחלקי את זה לשנים, כי כל עסקה לוקחת במקרה הטוב חמש שנים, ותקבלי בין שניים לשלושה אחוז”.
מצד שני, מסביר רוזנטל, הקבלנים לא רק לוקחים סיכונים כלכליים, אלא שהם נאלצים גם לעבור מסכת ארוכה של יסוריי ביורוקרטיה. “להגיש תוכניות, לקדם אותן, לקבל היתרים, זה תהליך של ויה דולורוזה שדורש עצבי ברזל. הקבלנים מסכנים מיליונים, ולפעמים נתקעים עם דירות חדשות שקשה למכור אותן במחירי רווח. זה דבר שעלול לקרות, וקבלנים חזקים ערוכים לאפשרות כזאת. חוץ מזה, את יודעת כמה כסף מוציא קבלן על פרויקטים שבכלל לא מתממשים? אז הקבלנים מרוויחים יפה, אבל לא במספרים שאנשים חושבים”.
אנשי ארגון הקבלנים בתל אביב לא אוהבים את מה שקורה בשוק הנדל”ן היום. “הממשלה צריכה לקחת את העניינים לידיים, ולהפקיע מראשי הערים את שיקול הדעת בנושא התחדשות עירונית”, אומר לוי, יו”ר הארגון. “זה אומר מדיניות, אסטרטגיה, תוכניות ואולי גם שינוי בחקיקה, אבל זה חייב לקרות”.

מחיר למשתכן, התוכנית בה מתהדר שר האוצר משה כחלון, דווקא עובדת, רק שמי שזוכה ליהנות ממנה הם כ20- אחוז מאוכלוסיית רוכשי הדירות. “תוכנית מחיר למשתכן נותנת מענה לזוגות צעירים”, מסביר רוזנטל, “אבל משפרי הדיור ומשקיעים קטנים, כאלה שקיבלו פנסיה או ירשו סכום כסף ורוצים להשקיע בדירה, הם למעלה מ-80 אחוז משוק רוכשי הדירות”.
יתרה מכך. המדינה, ממשיך לוי, מחזיקה ביותר מ-90 אחוזים משטח הקרקע בישראל, רובם יש לומר בצפון ובדרום, אבל מפשירה שטחים בפינצטה. “רוב השטחים המופשרים היום הם לטובת תוכנית מחיר למשתכן”, אומר לוי. “מה שקורה זה שמאוד מאוד קשה למצוא שטחים לבנייה, מה שמעלה את כל רמת המחירים בשוק, ובסוף פוגע בכולם”.
ולא שחסרים פתרונות, מבהירים השניים. למשל, לשנות את היחס כך שעל כל מאה יחידות דיור, יוקצו 60 למחיר למשתכן ו-40 למשפרי הדיור. למשל, לבדוק משקיעים ולבטל את המס על דירה שלישית ולקבוע במקומו מס פרסונלי שייקבע לפי ההון העצמי.
פתרון נוסף, שעשוי לשנות את כל התמונה, אומר לוי, הוא תוכנית ההתחדשות העירונית. אלא שכאן נתקלים הקבלנים בבעיה קשה אחרת. “כל ראש עיר מתנהל כמו שריף בעיירה”, הוא פוסק. “מאחר ואין קרקע באזורי הביקוש, שזה מרכז הארץ, וגם ככה דליל, נשאר שדה אחד ליצירת יחידות דיור, והוא ההתחדשות העירונית. אבל ראשי הערים מתנגדים כי דיירים עולים להם כסף. בחישוב של הכנסות מארנונה מול הוצאות פר דייר, הדיירים מסובסדים על ידי ארנונה ממסחר ותעשייה.
“ראשי הערים גם מתנגדים, כי להתחדשות עירונית צריך חניה, ותשתיות, ומוסדות חינוך, אז הם מתחילים לסחוט. אני אתן לך היתרים אם תבנה לי אצטדיון כדורגל, או היכל תרבות,
או בריכה עירונית. כל אחד מה שבא לו”.

יש לארגון הקבלנים בתל אביב, משנה סדורה איך לפתור את בעיית מצוקת הדיור בישראל. “כל מה שאנחנו צריכים זה עובדים וקרקע”, אומר לוי. “אם הרשויות היו משתפות פעולה, אפשר היה להוציא לבנייה מאות אלפי יחידות דיור. פשוט חייבים תוכנית לאומית, לקבוע מפתח ארצי בעניין קבלת היתרים, שלא תלוי ברשויות המקומיות. זה צריך להיות יעד לאומי”.