מאת: אריאל גושן-לוי
מוסף התחדשות עירונית, מצורף לישראל היום
עורך דין ירון אריאל סבור כי הדיירים הם המפתח להצלחת פרויקט התחדשות עירונית. אחרי יותר משמונה שנות ניסיון בתחום וליווי של עשרות פרויקטים, מסקנתו אחת: אין מה להתחיל פרויקט של תמ”א 38 או אפילו לבדיקת היתכנות ללא הסכמה לפחות של 80 אחוז מהדיירים.
אריאל, אב לשלושה, גר ברמת גן, ובעל תואר ראשון במשפטים ומינהל עסקים. המשרד שלו, אותו בנה במו ידיו, הפך למשרד בוטיק מהמובילים בארץ שמחזיק שבעה עורכי דין ומתמחה במקרקעין, בדגש על תמ”א 38 לרבות עיסקאות קומבינציה, ליווי קבוצות רכישה, ייצוג קבלנים ורכישות דירה, הן מקבלן והן יד שנייה.
כפועל יוצא, משרדו מייצג בניינים רבים בעיסקאות תמ”א 38. מאחר וכל הנושא נמצא בתנופה, בזכות הניסיון הרב אותו צבר, מתגייס כאן ירון אריאל לענות על שאלות בסיסיות לטובת דיירים המעוניינים לצאת לדרך.
“קודם כל להשיג הסכמה בין הדיירים כדי לצאת לפרויקט. כמובן שבשלב הזה לא דנים בפרטים, אבל חייבת להיות הסכמה עקרונית של לפחות 80 אחוז מהדיירים על הליכה לתוכנית. אף אחד מהגורמים העסקיים לא יקדם מו”מ בלי הרוב הנ”ל”.
“חד משמעית, לקחת עורך דין. יש פערי מידע גדולים בין יזם או קבלן, לבין הדיירים. עורך דין מחזיק בידע רב שלרוב בעלי הדירות לא. לכן, קודם כל צריך עורך דין כדי לגשר על הפער. אני, כעורך דין, מייצר שיח בריא בין הדיירים, לקדם הליך תקין ולהקטין התנגדויות ככל הניתן. צריך להבין שפרויקט שכזה כולל פן פסיכולוגי ברור, הואיל ומדובר בדירת מגורים אשר מהווה לרוב את הרכוש העיקרי של משפחה. קיימים פחדים וחששות בהתקשרות בפרויקט מורכב שכזה. לדוגמא, יש דיירים מבוגרים וחולים. תפקידי כעורך דין להפחית מתיחויות ואני עושה את זה בשקיפות מלאה ובדיאלוג ישיר”.
“אני כעורך דין, מתקשה לקבל קיומו של ‘דייר סרבן’. אמנם יש דיירים ‘חמדנים’ המנסים לקבל תמורה מופרזת, אולם החוק קובע שדייר סרבן לא יכול לטרפד לכל הבניין עיסקה. הרוב המכריע של התנגדויות, מגיע מדיירים אשר אינם מומחים או בקיאים בתחום ולאלה אני מספק מידע ותשובות כדי לחזק אותם”.
“התשובה לכך היא בעיקר תשובה כלכלית. יש בניינים שניתן לבצע את שתי האפשרויות הנ”ל ויש כאלה שרק חיזוק. במסגרת הליווי המשפטי שלנו כעורכי דין אנו בודקים באמצעות בעלי מקצוע מתאימים מה האפשרויות ומציגים לדיירים את הנתונים להחלטתם”.
“הרבה אנשים לא יודעים, אבל בתמ”א 38 חיזוק מקבלים יותר שטח לכל דירה. בתמ”א כזו אפשר להגיע עד 25 מטר, לעומת 38/2, שבה ניתן להגיע לתוספת ממוצעת של עד 15 מטר. זה אומר שלקבלן שבונה תוספת, משתלם לתת לדייר כמה שיותר שטח, כי זה מגדיל את שטח הדירות שלו שנבנות למעלה”.
“בתמ”א 38/2 הדייר אמנם מקבל פחות שטח, אבל מקבל דירה חדשה, לא טלאי על טלאי, ששווה יותר כסף. בזמן הבנייה, לא רק שהוא לא נשאר לגור בבניין, גם משלמים לו שכר דירה. בתמ”א כזו, גם ניתן לייצר חניה תת קרקעית, ולקבל דירה מעוצבת ואחריות מקבלן”.
“אין עלות. מדובר בעסקת ‘נטו’ אשר היזם/קבלן מתחייבים לשאת בכל התשלומים הנובעים מהעסקה, בכפוף לכך שאתם הדיירים תאפשרו ליזם/קבלן לנצל כל פטור ו/או הקלה העומדת לרשותכם וזאת על מנת לצמצם ככל הניתן את החבויות במס שיווצרו בפרויקט. תמ”א 38 הינו פרויקט מורכב ורק על חלקו יש פטורים. לכן יש לאפשר ליזם/קבלן לנסות ולצמצם החבות ככל הניתן. חשוב לציין, שבבחירת עורך הדין יש לפנות למקצוען, שכן שכר טרחת העורך דין, כמו יתר הוצאות הפרויקט, משולמות ע”י היזם”.
“לכל אחד מהם יש יתרונות וחסרונות. אם היזם הוא גם קבלן הביצוע, העבודה תהיה ממוקדת ויעילה יותר כי היא תתבצע מול גורם יחידי, מה שיגביר את סיכוי הפרויקט להתממש. קבלן גם בונה בפועל, כך שאפשר להתרשם ממה שהוא בנה. מצד שני, אם זו רק חברה קבלנית, מה שראית בבניין אחד לא בהכרח תקבל בבניין אחר, ולפעמים נפילה של קבלן בפרויקט אחד, תשפיע על פרויקטים אחרים שלו. יזם מתקשר לגוף פיננסי, והוא בעצם הביטחון הכלכלי של הפרויקט. האינטרס שלו יותר קרוב לזה של הדיירים, ואם קבלן מפשל, הוא יכול להחליף אותו”.
“גם קבלן וגם יזם אחראים לפי החוק לתיקון ליקויי בנייה. בהתקשרות עם יזם, היתרון שלו הוא שיש לו אינטרס אישי בהצלחת הפרויקט כי הוא מושקע יותר. בדרך כלל מיזמים דורשים הון עצמי גבוה יותר, 25 אחוז מעלות הפרויקט, ואילו מקבלנים, דורשים הון עצמי של 15 אחוזים. לכן יזם יש לו חובה מוגברת ובמקרה של ליקויי בנייה, יכול היזם להחליף את הקבלן באחר, במידת בהצורך”.
“ניתן להעזר בעורכי הדין לקבלת מידע והשוואה בין יזמים/קבלנים המציעים את מרכולתם. תפקידנו כעורכי דין להגן על האינטרסים של בעלי הדירות וללוות אותם בכל התהליך”.